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超出租赁协议:在俄勒冈州成为房东或租户的须知

租户和房东都必须了解当地法律如何影响他们的租约。关于俄勒冈州的房东或租客,您应该了解以下几点。

注意: 本指南仅供参考。 齐洛,Inc.不保证本指南中或与之链接的信息的充分性,也不保证其符合当前,适用的或当地的法律。房东和租户的法律变化很快,可能在联邦,州和地方各级受到监管。访问 OregonLive网站 了解有关俄勒冈州房客租赁法律更新的更多信息。此资源不能替代律师的建议或服务;未经咨询您所在辖区的许可律师,您不应出于任何目的依赖此资源。

成为房东 

以下城市要求房东遵守某些注册要求: 

  • 塞勒姆 要求多户住宅(三个或更多单元)的房东获得许可证。多户许可表可从以下网站获得: 城市的网站。该许可证必须每年更新一次(SRC§59.400)。
  • 尤金 要求所有出租房屋均获得许可。许可费可以在 城市的网站。该许可证必须每年更新一次(EC§8.440)。
  • 格雷舍姆 要求所有出租房屋均获得许可(GRC§9.55.060)。许可证申请表可以在 城市的网站。每年,房东必须提交一份新的申请,包括其联系方式,物业地址和其中的总单位,该物业是否为业主自用以及该物业是否包括“房屋选择”或“第8条”出租单位。每个租赁物业均需接受市政府的年度检查。年度许可费基于住宅出租单位的总数,费用金额偶尔由城市更新(GRC§9.55.060(6))。
  • 希尔斯伯勒 要求租用四个或更多单元的房东注册许可证并支付年度许可费(HMC§5.04.040)。许可证表可在 城市的网站。希尔斯伯勒(Hillsboro)禁止房东租赁“无序”房屋—一栋部分或全部用于赌博的建筑物;非法药物的消费,销售或处置;或违反联邦,州或地方法律的其他目的。如果房东发现租赁财产不合规定,则房东必须立即采取行动将房客或居住者驱逐出去(HMC§7.12.020(B))。

创建您的俄勒冈州租约

为俄勒冈州的租赁物业创建租赁协议时,请务必遵守俄勒冈州当地法律。您可以使用 齐洛租赁经理的租约创建者 自定义俄勒冈州的租约。

在网站上了解有关俄勒冈州租赁要求的更多信息 OregonLive网站.

申请要求

评估申请人: 在决定是否将单位租给任何申请人时,房东不得考虑申请人过去对娱乐性使用大麻的定罪,对过去拥有大麻的定罪或作为医用大麻卡持有人的地位(ORS§90.303)。

列出波特兰的租金: 如果房东宣传某单位的空房情况,则他们必须在处理任何申请之前至少72小时发布该广告,并且必须包括以下信息:

  • 房东何时开始处理申请
  • 如果要收取审查费,他们在评估申请人时将考虑的因素
  • 该单元是否为无障碍居住单元

房东还可以通过提供地址,链接或以其他方式将此信息传达给潜在租户的方式来满足此要求(PCC§30.01.086)。

申请记录: 在波特兰,房东必须记录他们收到每个完成的申请的日期和时间。房东必须按照收到申请的顺序接受或拒绝申请人,包括候补名单上的任何申请人。

如果符合某些条件,房东可以拒绝处理申请:

  • 它们实质上是不完整的。
  • 它们没有包含重要信息。
  • 它们包含虚假陈述。
  • 申请人在提交申请后的365天内屡次违反租赁协议。

如果申请人要求记录申请,房东必须在五个工作日内提供该信息(PCC§30.01.086)。

行动不便的申请人: 在波特兰,房东必须将任何无障碍住所优先分配给那些自称行动不便或家庭成员行动不便的申请人(PCC§30.01.086)。

负责财务的申请人: 在波特兰,申请人可以选择家庭中的哪个人对租赁承担经济责任。房东不得对非责任方进行财务责任审查。但是,房东可以对不负责任的当事方进行以下检查:

  • 与财产维护有关的因素
  • 行为与房东其他住所的健康,安全或和平享受相一致

此外,对财务负责的承租人必须向房东证明的收入金额有限制。 (更多细节: PCC§30.01.086(d))。仅当申请人不符合最低收入要求时,房东才可以要求额外的保证金。

合格申请人: 房东不得仅基于家庭另一成员的拒绝而拒绝合格申请人(PCC§30.01.086)。

申请人的更改请求: 在波特兰,房东在决定是否拒绝申请时,可能不会考虑其更改出租单位条件以适应其残疾的要求。如果房东无法满足申请人的最初要求,则房东必须向租户提供几天(至少48小时)的时间,以请求其他更改。如果房东无法进行修改,则房东仍必须将单元提供给申请人,申请人可以拒绝(PCC§30.01.086)。

通知申请人: 在波特兰,房东必须在审查申请的两周内向申请人提供书面接受,有条件接受或拒绝。房东必须在通知中说明其有条件接受或拒绝的原因,并给申请人30天的上诉时间(PCC§30.01.086)。

筛选费用: 在波特兰,如果房东使用专业的检查公司,则只能向申请人收取检查公司的确切费用。但是,如果房东进行了部分或全部检查,则收费可能会有所不同。 (更多细节: PCC§30.01.086(d))。

处理租金

租金上涨

俄勒冈州禁止房东在租赁的第一年内增加租金。之后,房东可以增加租金,但在任何12个月内只能增加一次。房东必须向租客提供90天的书面通知。 出租 西部地区所有城市消费者的所有时间的涨幅上限均为房租的7%,加上每年的消费者物价指数的年度变化(ORS§90.323)。重要的是要注意,加在一起的租金涨幅上限将超过7%。 

如果满足以下任何条件,则该租金增加上限不适用于财产: 

  • 该物业是新建的,并在过去15年内颁发了入住证明。
  • 该物业提供减少的租金,作为政府补贴计划的一部分。
  • 前一个租户搬出了自己的财产。

访问 这个资源 有关俄勒冈州最大年租金增长的更多详细信息。

拖欠租金和滞纳金

除非租赁中规定了滞纳金,且租金至少延迟四天,否则房东不得征收任何滞纳金。房东向租客收取的费用必须为以下其中一项(ORS§90.260):

  • 房东在物业租赁市场上收取的通常合理的常规统一金额,每个租赁期只能收取一次
  • 合理的金额,按天计算,但不超过房东在租赁市场上通常收取的租金的6%,从应支付租金的第五天开始
  • 等于基本租金的5% 

耻辱的房租检查费: 房东不得向承租人收取超过$ 35.00的费用,外加任何不兑现支票的银行罚款或手续费(ORS§90.302(2b))。

其他租金考虑

基本服务或维修的预扣租金: 如果某物业缺乏基本服务(例如,暖气,水,天然气),那么租户有权扣留租金,直到房东可以提供这些服务为止(ORS§90.365)。如果承租人对房东进行财产维修,那么承租人可以从下个月的租金中扣除这些维修费用(ORS§90.368)。

波特兰的强制性房客搬迁援助: 在波特兰,在某些情况下涉及租金上涨和 无故终止 房东必须向租房者支付搬迁援助费。房客搬迁援助仅限于每个单元一名租户,房东不必向该单元的每位租户支付搬迁援助费(PCC§30.01.085)。在以下情况下,房东需要向房客支付搬迁援助: 

  • 租金涨幅超过10%: 如果房东在12个月内将房客的租金提高了10%或更多,则房客可以拒绝租金上涨并请求搬迁援助。如果发生这种情况,房东必须支付搬迁援助费。房客从租金上涨生效之日起有6个月的时间,可以偿还搬迁补助并以较高的租金留在单位中,或者向房东发出终止通知(PCC§30.01.085(c))。
  • 无原因终止: 拒绝更换或延长到期的定期租赁协议或无故终止租约的房东必须至少提前90天通知租户。房东必须在实际终止日期的至少45天前向租户支付搬迁援助费,该费用取决于单位内的卧室数量(PCC§30.01.085(c))。

住房选择和第8节优惠券: 如果房客使用“住房选择”或“第8节”凭单来协助支付租金,则房东有责任与适用的公共住房当局签订单独的协议(与租赁不同)。该协议将包括对财产的检查。房东有责任遵守有关财产维护和房客待遇的某些规定。对单位进行检查后,房东和适用的公共住房当局将确定他们的合同,房东和租户将确定他们的租约。在租赁期内,租户和适用的公共住房当局根据每份协议分别向房东付款。

请教 这个资源 有关第8节优惠券的更多信息。 

租金以外的手续费

存款 

退还保证金: 房客搬出后的31天内,房东必须在扣除维修所需的费用后退还保证金或押金的任何剩余部分。如果房东扣留了租户的保证金的任何部分,则还需要向租户提供详细的损坏说明以及修理或更换每件物品的估计或实际成本(连同已付收据)。如果房东未能退还保证金或部分保证金并附有详细的损坏说明,则承租人有权向房东追回原始保证金的两倍(ORS§90.300(16))。  

服务性动物没有宠物存款: 房东可以向住户收取押金,以允许其携带宠物进入该物业,但禁止他们向住户收取这笔押金,用于注册的服务动物(ORS§90.300(4))。

波特兰保证金要求

波特兰的保证金限额:

  • 如果房东在签署租约时要求房客支付上个月的租金,则房东收取的租金不得超过半个月的租金,作为保证金的一部分。
  • 如果房东不需要上个月的租金,则房东收取的租金不得超过一个月的租金作为保证金。
  • 如果房东根据提供财务稳定的申请人有条件地批准了该申请,则房东可能需要半个月的租金,房客最多可以分三个月分期付款(PCC 30.01.086)。

保证金存放在单独的银行帐户中: 波特兰的房东必须在收到房客的押金后2周内将其存入单独的安全银行帐户。租约必须提供持有保证金的银行的名称和地址,以及该帐户是否带有利息。租户有权获得应计的利息(如果有)。如果房客要求,房东必须提供收据和利息证明( PCC 30.01.086)。

单元条件清单: 在波特兰,房东必须逐项列出设备中包括的所有固定装置,设备,设备和个人财产,包括每件物品的重置费用。在签订租约后的七天内,租户应向房东提供该单元中每个项目的有条件清单。如果租户不提供报告,房东必须在签署租约后的17天内完成条件清单,并提供单位条件的照片(PCC 30.01.086)。

最后演练: 波特兰租约到期后的7天内,房东应对租用单元进行一次演练,以记录超出正常损耗范围的任何损坏。租户应在最终演练之前至少提前24小时通知,并可以选择出席。租约期满后的31天内,房东应向租户提供所有需要维修的物品的详细清单以及任何视觉损坏的照片。如果房东收取的任何人工费用超过200美元,则房东必须提供证明这些费用合理性并与波特兰地区房价一致的文件(PCC 30.01.086)。

退还保证金: 波特兰的保证金只能用于合理修理或更换租约中明确指明的项目而引起的费用,日常维护和正常磨损除外。房东不得向房客收取房东保险所涵盖的任何金额。此外,房东必须提供有关保证金的书面权利通知(更多详细信息: PCC 30.01.086(e)),以及最近的联系信息 俄勒冈州的法律援助服务.

公用事业和服务

实用程序和服务: 在单户住宅中,房东必须列出与租金分开的每种公用事业和/或服务费用,并向租户提供原始发票的副本。在多户住宅中,房东必须与租户为其住宅计费的方式分开描述他们如何为租户在任何公共区域中所占份额计费。还必须在提供给承租人的任何公用事业发票上分别逐项列出这两项费用(ORS§90.536)。

其他费用

不可退还的申请人筛选费: 对于彼此在60天之内申请多个单位的申请人,房东不得收取多于一个的申请费。如果房东在筛选申请人之前填补空缺单位,或者由于任何原因未筛选申请人,则房东必须退还筛选费。如果申请人拒绝房东提供的租用单元的提议,则该申请人无权获得退款(ORS§90.295)。  

地毯清洁费: 房东可以在租赁协议结束时向租户收取地毯清洁费,即使租户在离开物业前已经清洗过地毯也是如此。但是,只有在租客搬进来之前清洁或更换地毯并且房东使用地毯清洁或洗头机进行清洁时,房东才可以将保证金用于地毯清洁费用(ORS§90.300(7))。

维护财产

宜居条件: 俄勒冈州要求房东向租户提供处于“可居住状态”的财产。如果缺少以下任何一项,则该财产处于不可居住状态: 

  • 工作管道,热量,照明,电线,烟雾探测器和一氧化碳警报器
  • 防水和防雨
  • 冷热自来水
  • 安全的饮用水
  • 建筑物和地面无垃圾,垃圾,杂物和害虫
  • 足够数量的垃圾桶
  • 地板,墙壁,天花板,楼梯和栏杆保持良好维修
  • 所有进门的工作锁和所有窗户的工作闩锁

如果在入住日期该物业处于非居住状态,则房客或房东均可终止租赁协议。如果租约在搬入之前终止,则租户有权全额退还已支付的任何押金和租金(ORS§90.320)。

卸下或篡改安全装置: 房东对物业中每台丢失或损坏的烟雾或一氧化碳探测器可向租户收取最高250美元的费用。如果房东因房客对财产造成的任何损害而向城市或州罚款,则房客必须向房东偿还这些罚款( ORS§90.302)。

房东访问: 房东必须在进入物业之前提前24小时向承租人提供书面通知。通知中应包括进入日期和时间以及进入单位的人员的姓名。如果房东由于紧急情况未经房客许可进入房地,他们必须在房东进屋后24小时内通知房客(ORS§90.322(1b))。如果房客缺席超过七天,则房东有权进入租赁物业(ORS§90.340)。

停工或停工: 在租约期间,房东不得关闭该物业的任何公用事业或将租户拒之门外(ORS§90.375)。

回收: 拥有五个或更多单元的建筑物的房东必须至少每年一次通知租户有关该物业可回收利用的信息(ORS§90.318)。  

房客保险: 如果房东要求房客购买房客保险,则房东必须维护可比责任保险。如果房客要求,房东还必须向房客提供该责任保险的文件(ORS§90.222)。

租约期满

每月定期租约: 如果租户继续付款并且房东在租约到期后接受上一租期的租金金额,则该定期租约将成为月租(ORS§90.427)。

终止通知: 房东或租客可以终止每周的租约 无需提前至少10天通知对方。如果每个月的租户租用该物业的时间少于一年,则租户或房东都可以通过提供一个月的书面通知来终止租赁协议。一年后,租户或房东均可通过提供60天的书面通知来终止租赁协议。但是,即使房客已租住住房超过一年,如果房东将物业出售给打算将其作为主要住所的人,房东仍可在30天之内终止租赁。在接受要约后的120天内通知要约的承租人购买(ORS§90.427(5))。注意:即使房东可以在第一年之后的60天之内终止租约,但他们仍必须提供90天的租金上涨通知。 

终止不支付租金: 如果房客未能支付租金,房东可以终止租赁。有关此方面的法律因租户的类型而异(ORS§90.394)。  

  • 每周的租户: 房东可以通过在应支付租金后的第五天开始的至少72个小时的终止通知来终止每周不支付租金的租约。应付租金的那天算作第一天。如果租金是在周日到期,则房东可在紧接其后的周四发出通知。
  • 逐月& fixed-term tenants: 房东可在不迟于租金到期的第八天之前至少提前72小时发出终止通知,或至少提前144小时终止通知,以终止月度或定期不付款租赁不迟于租金到期的第五天。应付租金的那天算作第一天。这意味着,如果租金应在每月的第一天支付,则房东可以在每月的第八天或之后发出72小时的终止通知,或者在第五天或之后发出144小时的终止通知。一个月中的某天。

任何因不支付租金而终止的通知必须包括应付的租金以及租户为避免租赁终止而必须支付租金的日期和时间(ORS§90.394(4))。

Termination 原因 other than nonpayment of rent: 房东可以终止租赁“for cause” when 的 tenant violates 的 terms of 的 租赁协议 or when 的 tenant unreasonably disturbs 的 neighbors or fails to keep 的 property clean, dispose of rubbish 和 test smoke detectors. A landlord may not terminate 原因 if 的 tenant’s 上ly violation is not paying 的 rent. If that is 的 case, 的y must terminate 的 lease for nonpayment of rent instead (ORS§90.325)。

24小时终止: 房东可以终止租赁with 24 hours’ written notice if 的 tenant is found to have intentionally provided false information 上 的 rental application about a criminal conviction that would have materially affected 的 landlord’s acceptance of 的 application. The landlord must terminate 的 tenancy within 30 days after discovering 的 information is false. 

如果房客或房客的宠物有以下任何行为,房东可在24小时内书面通知终止租赁:

  • 对房客以外的任何场所造成或威胁造成重大人身伤害
  • 冒着造成严重人身伤害的严重危险,ck顾房客而不是房客
  • 对居住在该场所附近的邻居造成重大伤害
  • 对房屋造成重大损坏或多次损坏房屋

如果房客做出“极端极端的行为”,房东可在24小时内书面通知终止租赁。以下是在极端情况下被视为令人发指的行为示例(ORS§90.396):

  • 卖淫
  • 非法制造,分销或拥有受控物质
  • 未经许可制造大麻素提取物
  • 恐吓罪
  • 入室盗窃

退伍军人的必要通知: 当房东通知退伍军人的房客他们将终止租约时,房东必须告知退伍军人,县退伍军人的服务官员或社区行动机构可以提供各种形式的帮助。另外,房东必须特别声明“可以通过致电2-1-1信息服务获得当地县退伍军人服务官员和社区行动机构的联系信息。”  (ORS§86.756)。

涉及家庭暴力的情况: 成为家庭暴力受害者的租客可以通过给房东14天来终止其租约’ written notice (ORS§90.453(2b))。但是,房东有权要求房客提交必要的州表格,以核实房客的家庭暴力受害人身份(ORS§90.453)。如果租户是家庭暴力的受害者,并要求更改租赁财产的锁,则房东必须更改锁。这必须由租户承担(ORS§90.459)。

驱逐: 为了驱逐租户,房东必须在县巡回法院提起迁离诉讼。然后,治安官为住户提起投诉,并在住宅单元传唤。法院将进行“首次出庭”,通常是在房东提起投诉一周后安排。初次出庭时,法官要求房东和房客谈判并商定迁出日期。如果房东和房客不能就搬迁日期达成协议,则法官将案件进行审判。首次出现后三到四个星期进行一次试验。即使房东赢得了驱逐权索赔,房东也必须向租户提出另外的逾期租金索赔(ORS§105.105)。

放弃: 如果房客放弃 如果是该物业,则房东有权向租户收取剩余租期的1.5倍月租金。房东不可以向因积极服兵役或家庭暴力而撤离的房客收取费用(ORS§90.302(2e), ORS§90.453ORS§90.457)。

无报复: 房东不能终止租约或拒绝续签租约,这是对已向政府机构或租户协会向房东提出正式投诉的租户的报复(ORS§90.385)。

超出租赁协议:在俄勒冈州成为房东或租户的须知