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抵押利息扣除

房地产所有权的税收优惠

在1986年税收改革法案出台之前,所有利息支付都可以免税,包括信用卡,汽车贷款,个人贷款以及抵押贷款。税收改革法案取消了所有其他消费贷款利息减免,但抵押贷款利息减免保持不变。这个想法是为了激励美国人获得房屋所有权。这里’看一下您可能有资格作为房主的税收减免。

抵押利息扣除:主要房屋/次要房屋

根据美国国税局(IRS),按“qualified home”在大多数情况下可以减税。一种“qualified home,”根据美国国税局(IRS)的定义,是指具有房屋,公寓,合作社,活动房屋,房屋拖车,船或具有睡眠,烹饪和卫生间设施的类似财产的主要房屋或第二房屋。主要房屋是您通常大部分时间居住的地方。美国国税局为第二套住房定义了两个定义:

  1. 未出租的第二套房: If the home is not up for sale or rent to others at anytime during the year, you can treat it as a 合格的家 and do not necessarily have to use it during the year.
  2. 出租的第二套房子: 如果房屋是在一年的一部分时间内出租的,则还必须在该年的一部分时间内用作房屋。房屋必须至少使用14天或房屋出租天数的10%(以较长者为准)。如果该物业未使用足够长时间,则IRS将其归类为出租物业。

抵押利息必须来自有抵押财产贷款,这是一种使用金融工具通过在其上留置留置权来抵押财产的贷款,例如 抵押,信托契约或土地合同。这可以是用于购买房屋的任何贷款, 第二抵押,信用额度或 房屋净值贷款,除非贷款符合以下例外之一:

  1. 您必须将IRS 1040表格与附表A一起提交,以逐项列出扣除额: 如果您无法这样做或这样做不利,那么按揭利息扣除将无济于事。
  2. 您所抵押的抵押是在1987年10月3日或之前: 这笔债务是“grandfathered debt”并且是完全可扣除的。
  3. 1987年10月13日之后的抵押贷款: 对于以下情况,抵押贷款总额最高限额为$ 1百万(如果单独结婚则为$ 500,000或更少)。“acquisition debt,”用于购买,建造或改善您的房屋。
  4. 1987年10月13日之后的抵押贷款: 对于以下情况,抵押贷款额度限制为$ 100,000(如果已婚,则分别为$ 50,000)“home equity debt,”除购买,建造或改善财产外,其用于任何其他用途,并且该财产的总留置权不超过该财产的公平市场价值。

抵押利息扣除:租赁财产

与抵押贷款利息扣除不同的是“qualified home,”作为逐项扣除处理,租赁物业利息扣除用于抵销标的财产的任何租金收入。美国国税局已定义了两类可能影响租赁物业利息扣除的投资者:

  1. 房地产专业人员: 符合国税局的人’房地产专业人士的定义将其房地产投资视为活跃收入。为了达到这个定义,您每年必须至少花费750个小时在房地产行业中工作。拥有房地产业务至少5%的带薪员工也被视为专业人士。如果您是自己帐户的全职开发人员或仅通过佣金付费的全职房地产经纪人,则您是房地产专业人员。在这两种情况下,您可以使用投资损失来抵消您在其他房地产业务活动中获得的收入。
  2. 非房地产专业人士: 如果您不是房地产专业人士,但负责您的出租房地产,则您的收入可以视为另一类被动收入,并且您可以从主动收入中主张部分损失。截至2015纳税季节,作为个人或已婚夫妇共同提交,您每年最多可以注销25,000美元的损失—已婚夫妇分别申请$ 12,500—如果您作为已婚夫妇的调整后总收入是100,000美元,或者如果分开提交,则是50,000美元。如果您的AGI超过阈值,则您可以要求赔偿的损失每减少1美元收入,减少50美分。 AGI为150,000美元,如果已婚分别申报,则为75,000美元,您将无法再将被动亏损与其他收入抵免。

扣除租赁物业的好处是,您无需具备逐项扣除的资格即可利用此税收优惠,而且不受最高贷款额的限制。“qualified” homes.

结算成本/积分扣除

主房屋/第二房屋: 通常是第三方关闭费用,例如 产权保险,评估费,录音费等,不能免税。原始费用和/或折扣点被视为预付利息,可以扣除。如果满足以下条件,则可以在发生的当年扣除:

  1. 付款点是贷款所在地区的既定商业惯例。
  2. 支付的积分不超过该地区的一般积分。
  3. 您使用现金会计方法。这意味着您在收到的当年报告收入,并在支付的当年扣除费用。大多数人都使用这种方法。
  4. 积分的支付并未取代结算声明中通常单独列出的金额,例如评估费,检查费,产权费,律师费和财产税。
  5. 您在交易结束时或交易结束前提供的资金,加上卖方支付的任何积分,至少等于所收取的积分。您提供的资金不需要已应用于积分。它们可以包括首期付款,代管存款,定金和您出于任何目的而在交易结束时或之前支付的其他资金。您不能从自己的借来的资金 贷方 或抵押经纪人。
  6. 您在交易结束时或交易结束前提供的资金,加上卖方支付的任何积分,至少等于所收取的积分。您提供的资金不需要已应用于积分。它们可以包括首期付款,代管存款,定金以及您出于任何目的而在交易结束时或之前支付的其他资金。您不能从贷方或抵押经纪人那里借过这些资金。
  7. 您可以使用贷款购买或建造您的主要房屋。
  8. 积分是按抵押本金的百分比计算的。
  9. 该金额在和解声明(例如,HUD-1表的和解声明)上清楚地显示为抵押抵押点。积分可能显示为从您的资金或卖方支付的’s.

如果您符合所有这些测试要求,则可以选择完全扣除已付年度的积分,也可以选择在贷款期限内扣除这些积分。

房屋装修贷款: 如果满足测试1到6的要求,您还可以全额扣除贷款所支付的年积分来改善您的主房屋。

再融资: 通常,您为抵押贷款再融资而支付的积分不能在您支付的当年全额扣除。即使新抵押是由您的主要房屋抵押的,也是如此。

第二个家: 您不能完全扣除第二套房所抵押的按年支付的积分。您只能在贷款期限内扣除这些积分。

出租物业: 就像主要和第二套房屋的情况一样,第三方关闭费用无法扣税。创始费用/折点可在贷款期限内扣除(与第二套住房相同)。

财产税,危险保险和抵押保险扣除

的房地产税“qualified homes”在作为分项扣除支付的当年可抵扣税款(就像抵押贷款利息一样)。对于租赁物业,这是一项费用,可以从租金收入中扣除该费用(就像抵押贷款利息一样),以减少被动收益的金额。

危险保险(房主保险)不是“qualified home”但被视为费用,可以完全抵扣出租物业。

抵押保险:主要财产

借款人支付的抵押保险费可抵税(作为逐项扣除)。

调整后总收入(AIG)为100,000美元或以下的家庭将能够扣除其抵押保险费的100%。调整后的家庭总收入每增加$ 1,000,扣除额就会减少10%,在$ 109,000之后逐步淘汰。

已婚人士提交单独的申报表,并且调整后的总收​​入在50,000美元或以下,将能够扣除其抵押保险费的50%。调整后的总收​​入每增加500美元,扣除额将减少5%,在扣除54,500美元后逐步淘汰。

抵押贷款保险不可抵扣第二套房或租赁财产。

联邦所得税抵免,用于改善能源的房屋

One of the best ways to lower your taxes is to take advantage of energy tax credits by installing 合格 energy generating systems.

您可以获得一次性的联邦税收抵免,抵免额为合格的地热热泵,太阳能热水器,太阳能电池板,小型风力涡轮机或燃料电池的费用的30%,这些费用可在12月31日之前为现有或新建的房屋服务, 2016年。除了燃料电池(必须安装在您的主要住所中才有资格使用),该抵免额还可以用于在度假或第二套房中安装的物品。出租物业不符合资格。

30%的抵免额适用于成本,包括人工和安装费用,没有最高限额(燃料电池除外)。例如,如果您以10,000美元的价格购买并安装一台小型风力发电机,您将立即获得3,000美元的税收抵免,这还不包括电费的未来节省额。

此税收抵免额必须在商品投入使用的纳税年度中获得,并且商品随附的制造商证明声明才有资格。

资本收益排除

如果您出售自己的主要房屋并获利,则可以从应税收入中扣除该利润。这里’s how it works.

$ 250,000出售主要房屋的除外

只要您拥有房屋并在该房屋中居住至少两年,个人就可以从出售主要房屋中获得不超过25万美元的利润(对于夫妻共同提交的则为50万美元)。那两年不需要连续。在出售房屋之前的5年中,您需要在那5年的时间内在房屋中居住至少24个月。换句话说,房屋必须是您的主要住所。您可以使用此规则在每次出售或交换主房屋时排除利润。通常,您每两年只能申请一次排除。确实有一些例外。

5年制中有2年有例外

如果您在家里居住的时间少于24个月,则可以排除部分收益。如果您因工作地点的变化,健康问题或其他不可预见的情况而出售房屋,则例外。

1)改变工作地点

如果您在房屋中居住的时间不足两年,并且您的工作地点发生了变化,则可以排除出售房屋所得收益的一部分。如果您开始新工作,或者与雇主一起搬到新地点,则适用此例外。

2)健康问题

如果出于医疗或健康原因要出售房屋,请准备好以医生的来信记录这些原因。此类信函无需与您的纳税申报单一起提交。取而代之的是,将文档保存在您的个人记录中,以防万一IRS需要进一步的信息。

3)不可预见的情况

如果由于不可预见的情况出售房屋,请准备记录这些原因。国税局将不可预见的情况定义为“在购买和占用您的主要房屋之前发生的您无法合理预期的事件。”国税局给出了不可预见情况的具体示例:

  • 自然灾害
  • 战争行为
  • 恐怖主义行为
  • 就业或失业的变化使您无法支付基本生活费用
  • 死亡
  • 离婚
  • 分离
  • 同一妊娠多胎

部分排除

如果您出售房屋并在其中居住了不到两年,并且遇到了以上三个例外之一,则可以排除一部分收益。您可以根据实际在家中所花费的时间来计算部分排除。

计算您实际在家中住的月数。然后将该数字除以24。然后将该比率乘以$ 250,000(如果未婚)或$ 500,000(如果已婚)。结果就是您可以从应税收入中扣除的收益金额。

例如:您是未婚人士,在您的房屋中居住了12个月,然后因为您的雇主要求您将其转移到其他办公室而卖掉了房屋。您计算了部分排除:12个月除以24个月(比率为.50)乘以您的最大排除250,000美元。结果是:您最多可以排除125,000美元的收益。如果您的收益超过$ 125,000,则仅将超过$ 125,000的金额作为应税收入。如果您的收益少于$ 125,000,则您的收益可以从应税收入中扣除。

第二套房屋和出租物业有资格获得此资本增值税。

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