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评估房屋:真正有价值的是什么?

市场上任何房屋的价值都有以下三个:卖方认为其价值,买方认为其价值以及专业评估师认为其价值。成功购买的关键是使这三个数字对齐。

您永远都不想假设房屋的要价也是其公平的市场价值。房屋价值有些主观,并且总是在变化,因此了解房屋价值是如何计算的以及哪些因素会影响房屋价值可以帮助您进行合理的房地产投资。

买方应始终进行研究,花一些时间确定要约之前的房屋市价。否则,您可能会有多付的风险。

什么是市场价值?

简而言之,市场价值是充分知情且愿意购买房屋的人所要支付的价格。它’s由其他购买者最近为附近的类似房屋(称为可比房屋)支付的价格所告知的金额。

房地产有什么优势?

补偿(可比房屋的简称)是类似的,最近出售的房产,代理商和评估师使用这些房产来帮助确定房屋价值。补偿金有多种用途:确定将要在市场上上市的房屋的挂牌价,帮助购房者确定公平要价以及帮助现有房主查明其房屋的当前价值和潜在权益。

Comps在计算房屋时通常会考虑五个关键标准’s value:

时间线: 在典型的市场中,赠品包括过去三到六个月内出售的房屋。

位置: 补偿应从同一社区中拉出,并紧邻所涉房屋。在城市地区,小物件通常在1英里左右的范围内。在农村地区,半径补偿从中拉出会更大。

房屋面积: 作品应具有相同数量的卧室和浴室,相同数量的故事和相似的平方英尺。车库或地下室的地段大小和存在也应类似。

特征: 可比的房屋应具有类似的便利设施以及完成和更新的水平。

年龄: 被比较的房屋的年龄应大致相同。较新的房屋具有较新的设计,布局,系统和设备,可以增加价值。

补偿如何确定房屋价值

为了确定一个家’使用小样的s值,将收集三到五个小样并将其分组。然后,基于这些房屋的售价和详细信息生成确定市场价值的报告。根据谁进行计算,您可以获得两种类型的报告:

  • 比较市场分析(CMA): 这是通常由房地产经纪人生成的报告,用于得出准确的标价/房屋售价的估算值。
  • 评价: 这是由持牌评估师生成的报告,’通常用于融资批准。

请记住,您从代理商或评估人那里获得的市场价值可能会因一些因素而有所不同。

市场速度: 如果您当地的房地产市场发展缓慢,则可能必须依赖较早或更不相关的组合,这可能会影响结果。

比较选择: 当有多个相关补偿可用时,不同的代理商或评估人员可能会选择使用不同的补偿,这可能会对结果产生轻微影响。

功能评估: 代理商或评估师将根据特定房屋的特征增加或减少价值,并且不同的代理商或评估师可能为房屋特征分配略有不同的值。

主观人性: CMA和评估报告取决于人类来评估和计算房屋的价值,这意味着您每次都不会获得相同的结果。请记住,房屋的真正价值在于购买者愿意为此付出多少。

对一个买家有价值的东西对另一个买家不有价值

某些家庭功能的价值仅取决于个人购买者的偏好。如果将游泳池计入房屋价格,但您打算将其填满并重新景观,则无须为此付出额外费用。如果您喜欢新地毯,则可能需要多花一点钱购买带有新的高端落地地毯的房屋。但是,如果您要撕掉它来安装硬木,那就不是。如果您对家庭烹饪的想法突然出现在微波炉中,那么您可能不希望为美食厨房付出高昂的代价,因为一个大小适中的精美厨房恰好适合您。

热情是否确定公平的市场价值?

买家可以使用以下方法查看Zillow上房屋的价值: 热情。齐洛’的估计房屋价值应作为起点,但不应’不会是您用来确定房屋的唯一数据’的价值。 热情基于复杂的专有算法,该算法可以计算公共数据和用户提交的数据,以估算房屋的评估范围。

热情不能替代评估,CMA或其他房屋价值估算器。

影响房屋价值的关键因素

房屋价值通常基于补偿,但它’考虑住所很重要’选择要使用的伴奏的关键因素。例如,如果附近有类似的房屋最近卖出,但是’的位置稍微好一点’可能值更多。还有多少?那’由买方确定。

位置

房主可以更改房屋的许多功能,例如饰面甚至房屋的大小。但是你可以’改变家的位置。那’为什么位置是家庭中如此重要的因素’的价值。在标准市场升值之外,一个家’如果土地面积增加,土地的价值只会增加。例如,据受访者称,有60%的购买者说,在步行区很重要。 齐洛 Group消费住房趋势报告2019.

以下是可以增加房屋数量的关键位置因素’s value:

  • 靠近城市核心
  • 死胡同位置或死胡同(流量减少)
  • 远离铁轨,机场,高速公路的噪音和电力线
  • 靠近公园或绿地
  • 人行道和步行性
  • 邻近公共交通
  • 海滨,水景或山景

人才市场

当就业市场强劲且收入增长时,人们可能会寻求购买房屋,或者搬入新的或更大的房屋,从而增加了房屋需求,并加剧了买家之间的竞争。

财产税

预算购买者会查看其每月的房屋付款(包括税收),因此对于某些购买者来说,房产税很高的房屋可能无法负担。但是,财产税有助于支付有利于当地社区的公共服务费用。作为买家,您必须确定储蓄的价值与当地的利益。

利率

当长期利率较低时,买方需求往往会较高,因为低利率赋予买方更多的购买力。相反,当利率高时,购房者可能很难偿还其他债务,这可能会影响他们的购房能力。当需求降低时,住房价格也随之上涨。

上门维修

尽管与房屋价值没有直接关系,但买家可能还需要考虑他们必须支付的任何维护需求,尤其是在拥有房屋的第一年。例如,他们是否必须更换热水器或维修HVAC系统?

的买家 齐洛拥有的房屋 可以放心,在购买之前,房屋的主要系统已经过专业人员的评估和服务。

不正确地评估房屋的后果

对于购房者而言,错误评估房屋的最大风险是多付。其他后果包括评估后失去融资或根本不接受您的要约。

多付

如果您对房屋的评价过高,则可能会将自己置于水下投资中,尤其是在市场条件动荡的情况下。另外,您借的越多,还款就越多!

低评价

即使您和卖方就价格达成共识,评估师’的评估将确定您的贷方将为该物业贷款的金额。当您同意支付过多时,可能很难获得融资。如果评估过低,’可能您将不得不提出更大的预付款,否则您就有交易失败的风险。

错过机会

那里’评估房屋价格过低也会带来一些风险。如果您计算错误,卖方可能不会接受您的低价,因此您可能不得不搬到另一处房屋。

还有什么价值:房屋还是土地?

一般来说,如果你’重新购买更新或维护良好的房屋,房屋的价值可能会超过今天的土地。但是,在50年内,如果不进行维护,这块土地可能会价值更高。假设房屋中的所有物品都保持原始状态,则其物理结构,电器和材料通常会随着时间而贬值。

当然,多年来,大多数业主仍在不断更新和维修房屋。因此,您停留的时间越长,就不可避免地需要进行更多的改善以保持房屋本身的价值。人工和材料的成本会随着时间稳定增长,因此改进的价值是可以适度预测的。

但是,土地的价值更加不稳定,难以预测。与远离这些津贴的房屋相比,与理想的商店,餐馆,学校,市中心或景点紧邻的房屋通常具有更高的价值。但是这些便利设施及其可取性可能会随着时间而改变。

如果您要购买的是视野开阔的房屋或位于市中心附近的房屋,那么其价值会升值的可能性很大,但土地价值永远无法保证。

评估房屋:真正有价值的是什么?